Les clauses abusives contenues dans les contrats de crédit immobilier

L’actualité nous montre que les consommateurs sont de plus en plus vigilants vis-à-vis de leurs banques, certaines associations de consommateurs ayant déposé plainte à l’encontre de leurs banquiers au sujet de leur tarification. Mais ce n’est pas le seul point qui oppose les consommateurs et les banques aujourd’hui.

 Le 30 septembre 2004 , la commission des clauses abusives a rendu public une recommandation concernant les clauses abusives contenues dans les contrats de crédit  immobilier.

La commission a été saisie à ce sujet par l’association de consommateurs UFC Que Choisir. Cela concernait les contrats de prêt immobilier, ce type de contrat pouvant se définir comme le contrat par lequel un consommateur demande à une banque ou à un établissement spécialisé de lui accorder un prêt. Le prêt consenti est alors affecté à l’achat ou à la construction d’un logement.

Ce prêt est régi par l’art L 312-1 et suivants du code de la consommation. Etant régi par le code de la consommation, ce type de contrat est susceptible de faire l’objet de recommandations de la commission des clauses abusives.

Cette commission, instituée par la Loi du 10 janvier 1978, a notamment pour fonction de recommander la suppression ou la modification des clauses qui présentent un caractère abusif. Ce caractère abusif est défini à l’art L 132-1 al 1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat. ».

Le contrat de prêt immobilier concerne bien un professionnel du crédit et un consommateur lorsque celui-ci veut acheter ou faire construire son logement. Ce type de contrat peut donc être affecté par des clauses abusives. La commission a dégagé plusieurs catégories de clauses abusives dans ce type de contrat.

Une première catégorie concerne les obligations de l'emprunteur quant au paiement de frais divers et  le droit de visite du prêteur. En effet, certains contrats prévoient que le prêteur aura un droit d’accès à la propriété pour contrôler le respect des obligations contractuelles. Les frais de ce déplacement sur les lieux devaient être supportés par l’emprunteur. Un telle clause a été considérée comme abusive car elle créé au détriment du consommateur un déséquilibre significatif.

Une deuxième catégorie de clauses visées concerne la variation du taux d’intérêt. Ces clauses prévoient que l'emprunteur a la possibilité de choisir les modalités de son remboursement en cas de variation du taux d'intérêt et ce sans préciser la date à laquelle le prêteur doit informer l’emprunteur de cette variation. L’emprunteur doit choisir une des  options proposées par le prêteur dans un délai de 10 jours ouvrés avant la date d'amortissement ou d'échéance du prêt. A défaut de réponse dans ce délai, le prêteur appliquera automatiquement l'option prévue par le contrat. Cette clause a été reconnue comme abusive par la commission.

Une troisième catégorie de clauses abusives a été reconnue. Ces clauses concernaient la compétence territoriale des tribunaux. Ainsi ces clauses prévoyaient que le tribunal compétent était celui du siège du prêteur. D’autres clauses prévoyaient que le tribunal compétent était celui du lieu de situation de l'immeuble affecté en garantie ou du domicile de l'emprunteur. De telles clauses sont illicites. C’est pourquoi la commission des clauses abusives les a reconnues comme illicites.

La commission a aussi reconnu illicites des clauses concernant la compensation, le domicile des revenus, les sommes dues par l'emprunteur en cas de défaillance, enfin, l'exigibilité par anticipation.

Ainsi, la commission préconise la suppression de dix types de clauses. Celles qui :

- Obligent l'emprunteur à rembourser certains frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant ;
- Permettent au prêteur de visiter à tout moment les biens financés sans préciser les modalités de ce droit de visite ;
- Mettent à la charge exclusive de l'emprunteur les frais de recouvrement ou de procédure;
- Prévoient, en cas de variation du taux d'intérêt du prêt, soit à la hausse soit à la baisse, la possibilité pour l'emprunteur de modifier les modalités de ses remboursements en choisissant l'une des options proposées par le prêteur, à condition de respecter un certain délai pour exprimer ce choix, sans indiquer, la date à laquelle le prêteur devra communiquer à l'emprunteur toutes les informations utiles pour exercer son choix ;
- Laissent au seul prêteur professionnel, fut-il une société coopérative, le choix de la variation du taux d'intérêt ainsi que de son amplitude ou de conférer à son organe de direction un pouvoir de décision en cas de différend ;
- Autorisent le prêteur à compenser une créance qu'il invoque relativement au prêt avec toutes sommes qu'il pourrait devoir à l'emprunteur, quand bien même les conditions de la compensation légale ne seraient pas réunies ;
- Obligent l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l'emprunteur;
- Laissent croire que le prêteur peut réclamer le remboursement de frais taxables sans produire de justificatifs ;
- Laissent croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d'inobservation d'une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ;
- Dérogent aux règles légales de compétence territoriale

Malgré le fait que ces clauses soient reconnues comme abusives par la commission, ces recommandations n’ont aucune force obligatoire. Elles exercent une simple pression morale sur les professionnels. Il est donc important que ces recommandations soient publiées. En qui concerne les contrats de prêt immobilier, il est crucial que les professionnels de ce type de prêt soient informés. Malheureusement, ces recommandations ne sont que partiellement respectées par les professionnels.

Elles sont utiles pour les juges. Ils se réfèrent parfois aux recommandations rendues par la commission des clauses abusives pour rendre leurs décisions. Par contre, ces recommandations ne sont pas génératrices de règles ouvrant la voie à la cassation.

Ainsi, le juge ne sera pas tenu par cette recommandation si un litige relatif aux clauses contenues dans les contrats de prêt immobilier est débattu devant les tribunaux. Il pourra très bien considérer comme valable une clause que la commission des clauses abusives aura estimée illicite. Cependant, si le consommateur n’invoque pas comme moyen de défense le caractère abusif d’une clause, le juge pourrait relever d’office l’illicéité de la clause. Rappelons ici que le code de la consommation a été créé pour protéger le consommateur contre les abus qui peuvent naître entre le professionnel et lui.

L’art L 132-1 al 6 du code de la consommation précise que « les clauses abusives sont réputées non écrites » ; ainsi, si une des clauses en question dans la recommandation du 30 septembre 2004 est jugée abusive, elle sera réputée non écrite et ne sera plus opposable au consommateur.

Cependant, dans une telle hypothèse, la clause sera réputée non écrite seulement à l’égard du consommateur en question. La décision n’aura aucune incidence sur les contrats des autres consommateurs. Ce sera d’ailleurs le cas pour les contrats de prêt immobilier qui sont le plus souvent des contrats types.

Or, il existe une solution qui n’est pas juridique mais plutôt d’ordre social. Souvent, quand une association de consommateurs porte plainte contre une société dont les contrats comportent des clauses abusives, son action a des retombés médiatiques néfastes sur la société voire sur tout le secteur en question. Si les juges donnent droit à ces associations, le retentissement sera d’autant plus grand chez les consommateurs.

Dans ce cas, les sociétés sont obligées de modifier leurs contrats pour avoir une bonne image vis-à-vis de leurs clients et de leurs clients potentiels. Cette situation peut être illustrée par les multiples procès intentés par les associations de consommateurs contre les sociétés de téléphonie mobile dont les conditions générales de vente étaient le siège de nombreuses clauses abusives. Pour garder une bonne image vis-à-vis des consommateurs, ces sociétés ont modifié leurs conditions générales de vente afin qu’il y ait moins de clauses abusives. C’est la stratégie que les associations de consommateurs pourraient bien adopter en ce qui concerne les clauses abusives contenues dans les contrats de prêt immobilier, car, des plaintes d’associations ont été déposées contre différentes banques au sujet de l’opacité de leurs tarifs.

Ces associations pourraient bien étendre leurs plaintes aux contrats de prêt immobilier et ainsi faire pression sur les banques afin que celles-ci modifient leurs contrats.

On peut donc en conclure que les recommandations de la commission des clauses abusives ont un intérêt médiatique au delà de leur intérêt juridique.